急な海外赴任。住宅ローンの返済が続く中での不安は尽きないものです。でも、きちんと準備をすれば控除は継続できるんです。
このガイドでは、海外赴任が決まったときの住宅ローン控除の扱い方や、帰国後の再開方法まで、具体的な事例を交えながらご紹介します。
不安な気持ちに寄り添いながら、一緒に最適な選択肢を見つけていきましょう。
住宅ローン控除を維持できる海外赴任の条件と受給方法
海外赴任時の住宅ローン控除について、まずは大切なポイントを把握しましょう。
単身赴任なのか、家族同伴なのかで状況は大きく変わってきます。
また、住宅を購入した時期によっても適用条件が異なりますから、しっかりチェックしていきましょう。
いざというときのために、今から心構えができていれば安心ですよね。
単身赴任なら2016年4月以降の住宅購入で控除が継続される
朗報です！2016年4月以降に購入した住宅であれば、単身赴任でも住宅ローン控除を継続して受けることができます。これは平成28年の税制改正でできた新しいルールなんです。
具体的な条件
- 住宅の取得日が2016年4月1日以降
- 生計を一にする家族が住み続けること
- 転任命令など会社都合による赴任であること
一つ注意点があります。内縁関係のパートナーが住み続ける場合は、残念ながら控除対象にはなりません。あくまでも法的な親族関係がある方が住み続けることが条件となっているんです。
では、実際の控除額はどうなるのでしょうか。例えば借入額3,000万円で金利1%の場合、年間の控除額は最大40万円。この恩恵を失わないためにも、赴任前の手続きは忘れずに行っておきたいところです。
家族同伴の海外赴任では控除が一時停止されるがのちに再開できる
家族全員で海外に引っ越すことになった場合、住宅ローン控除は一旦ストップしてしまいます。でも、ご安心ください。帰国後に再開できる可能性が十分にあるんです。
まず確認しておきたいのが控除期間。たとえば13年の控除期間のうち3年目で海外赴任、4年間の赴任を経て7年目に帰国した場合、残りの6年間は控除を受けられる可能性があります。
ただし、これには重要な条件があります。
出国前の手続き
- 税務署への届出を忘れずに
- 未使用の控除証明書の返却も必要
帰国後の条件
- 持ち家に再び居住すること
- 控除期間が残っていること
気を付けたいのが賃貸に出していた場合の扱い。空き家にしていた場合は帰国した年から控除再開できますが、賃貸に出していた場合は翌年からの再開となります。この1年の違いは大きいかもしれませんね。
海外赴任前に必ず行う税務署への控除継続手続き
「めんどくさそう…」と思われるかもしれませんが、手続きは意外と簡単です！
しかも、これをしておかないと帰国後の控除再開ができなくなってしまいます。必要な手続きは主に2つ。
▼出国前にすべきこと
- 「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」の提出
- 未使用の住宅ローン控除証明書の返却
特に届出書の提出は重要です。これは「会社命令による転勤なんです」という証明になります。提出先は住宅がある地域を管轄する税務署。e-Taxを利用すれば、オンラインで手続きができて便利ですよ。
また、引越し準備で忙しい時期だからこそ、チェックリストを作っておくと安心です。
家の片付けや子どもの学校の手続きなど、やることがたくさんある中で、この税務署への手続きも忘れずに。将来の数十万円の控除に関わる大切な手続きなんです。
海外赴任中の住宅の3つの選択肢とメリット・デメリット
持ち家をどうするか、これが最大の悩みどころですよね。空き家として残す？それとも賃貸に出す？売却という選択肢もある…。
それぞれの選択肢について、実際の試算も交えながら見ていきましょう。
判断の材料として、どの選択が自分に合っているのか、一緒に考えていければと思います。
空き家として保有する場合のリスクと管理方法
「数年後には必ず戻ってくるから」という理由で空き家にするケース。でも、ちょっと待って！意外なリスクや管理の手間が隠れているんです。
空き家にする場合の主なリスク
防犯面の不安
火災や水漏れなどの事故
庭木の繁茂や郵便物の放置による近隣トラブル
設備の劣化
これらのリスクを防ぐためには、定期的な見回りが必須。親族に依頼できれば良いですが、難しい場合は空き家管理サービスの利用がおすすめです。
月額15,000円程度から利用できるサービスが多く、以下のような管理をお願いできます。
空き家のままでも住宅ローンは支払い続けなければならないので、かかる費用はしっかり計算しておきましょう。
家賃収入が得られる賃貸活用のための具体的な準備
住宅ローンの支払いが続く中、家賃収入を得られる賃貸活用は魅力的な選択肢ですよね。
ただし、ここで重要なのが金融機関への事前相談です。というのも、住宅ローンを借りたまま賃貸に出すには審査が必要なんです。
賃貸活用までの流れをご紹介します。
金融機関への相談
- 海外赴任が決まったことを報告
- 賃貸活用の許可を申請
- 場合によってはローンの借り換えが必要に
不動産会社選び
- 管理委託の場合、手数料は家賃の5～8%が一般的
- 入居者の審査や家賃の集金も代行してくれる
- トラブル対応も任せられて安心
家賃の相場も重要なポイントです。例えば、住宅ローンの返済が月々10万円で、家賃収入が12万円あれば、管理会社への支払いを差し引いても、わずかですがプラスになりますよね。
さらに確定申告の準備も必要です。経費として計上できるものには
などがあります。
売却を選択した場合の住宅ローン完済までの手順
「海外では何年働くことになるかわからない」「帰国後は違う地域に住む可能性が高い」。
そんな場合は、売却も視野に入れてみましょう。特に、不動産価値が上がっている地域なら、売却益も期待できるかもしれません。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、以下の点に注意が必要です。
売却時のチェックポイント
- 売却価格が住宅ローンの残債を上回っているか
- 繰上げ返済手数料はいくらかかるか
- 不動産会社の仲介手数料はいくらか
具体的な試算例を見てみましょう。
売却価格：3,500万円
ローン残債：2,800万円
諸費用：200万円
差し引き：500万円
このような場合、500万円を新天地での資金として活用できますね。
ただし、売却のタイミングは慎重に。というのも、海外赴任の日程と売却完了のタイミングを合わせるのは意外と難しいんです。
海外赴任から帰国後の住宅ローン控除復活手続き
めでたく帰国が決まったら、お待ちかねの住宅ローン控除の復活手続きです。
でも焦らないでください。計画的に進めれば、確実に控除を再開できます。
ここからは、帰国後の具体的な手続きとスケジュールについて、順を追って説明していきましょう。
控除再開に必要な確定申告の具体的な方法
帰国後の控除再開、実は思ったより簡単です。手続きの要は確定申告。これを正しく行えば、控除再開はスムーズにいきます。
確定申告で必要な書類は主に2つ。
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 年末のローン残高証明書
注目してほしいのが申告のタイミング。例えば、10月に帰国して持ち家に戻った場合、翌年の2月から3月の確定申告期間に手続きを行います。
控除再開までの流れ
- 帰国後、まずは住民票の移動
- 金融機関に帰国の報告
- 年末調整の書類を準備
- 確定申告を実施
よくある疑問が「部分的な年の控除額はどうなるの？」というもの。実は、その年の控除額は居住期間に関係なく、1年分まるまる適用されます。たとえば12月に帰国して持ち家に戻っても、その年の控除は満額受けられるんです。
賃貸に出していた場合の控除再開時期の注意点
賃貸に出していた場合の控除再開には、特別なルールがあります。空き家だった場合と違って、すぐには控除が再開できないんです。
具体的な違いを見てみましょう。
空き家の場合
- 帰国した年から控除再開OK
- 12月に帰国しても、その年の控除を受けられる
賃貸に出していた場合
- 帰国した翌年からの再開
- 例：2024年10月帰国→2025年分から控除再開
この違いが大きいのは、最大40万円の控除が1年分丸々変わってくるから。だからこそ、賃貸契約を結ぶ際は、解約時期について慎重に考える必要があります。
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